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売実家売却の税金 計算シミュレーター

相続した実家や自宅を売ったとき、税金がいくらかかって手取りがいくら残るのかを概算します。取得費がわからなくてもOK。空き家特例（最大3,000万円控除）が使えるかのチェックリスト判定つき。名前や住所の入力は一切不要です。

最終更新: 2026年9月18日（国税庁タックスアンサー No.3202・3258・3302・3305・3306・3267 等の一次情報に基づく）

税金の概算（所得税＋住民税）
条件を入れてください
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実家の売却価格は査定する会社によって数百万円の差が出ることがあります。税金を計算する前に、まず「いくらで売れるのか」を複数社で確かめるのが手順です。

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ミライアス

計算の仕組み（なぜその税額になるのか）

不動産を売った利益（譲渡所得）には、給与などとは分けて税金がかかります（分離課税）。

出典: 国税庁タックスアンサー No.3202・No.3208・No.3211・No.3270・No.3305

税額を大きく左右する2つの分かれ道

① 取得費: 「わからない」と数百万円変わることがある

親が買った値段が分からないと、取得費は売却価格のたった5%で計算するしかありません（例: 3,000万円で売却→取得費150万円扱い）。売買契約書・領収書・住宅ローンの金銭消費貸借契約書などが実家に残っていれば実額で計算でき、税額が数百万円単位で変わることがあります。売る前に実家の書類を探すのが、最も割のいい節税です。

出典: 国税庁タックスアンサー No.3258 取得費が分からないとき

② 空き家特例: 使えれば税金ゼロも珍しくない

相続した古い実家（昭和56年5月31日以前建築）を空き家のまま売る場合、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます（相続人3人以上なら2,000万円）。長期譲渡の税率20.315%で考えると最大約610万円の節税に相当し、譲渡所得が控除内に収まれば税金はゼロです。ただし相続開始から3年後の年の12月31日まで、かつ現行法では2027年12月31日までの売却が期限で、確定申告が必須です。上の計算機のチェックリストで判定できます。

出典: 国税庁タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

すぐ売らない選択肢 — 更地・駐車場として貸す

空き家特例の期限（相続から3年後の年末）までは時間がある、でも固定資産税だけ出ていくのが惜しい——という場合、駐車スペースだけ貸して維持費の足しにする方法があります。駐車場シェアサービスなら初期費用0円・スマホ登録で、貸したい期間だけ貸せます。売却の予定が決まったらやめられるので、特例の期限とも両立します。

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相続税を払った人は「取得費加算」との二択

相続税を納めた人が相続開始から約3年10ヶ月以内に売ると、納めた相続税のうちその不動産に対応する分を取得費に上乗せできます（取得費加算の特例）。ただし空き家特例とは併用できず、どちらか一方の選択です。相続税額が大きい人は取得費加算が有利になることもあるため、両方に該当する場合は税理士に試算してもらう価値があります。

出典: 国税庁タックスアンサー No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

仲介手数料の上限（2024年改正対応）

売却価格仲介手数料の上限（税抜）
200万円以下価格×5%
200万円超〜400万円以下価格×4%＋2万円
400万円超価格×3%＋6万円

これに消費税10%がかかります。また2024年7月の告示改正で、800万円以下の低廉な物件は現地調査費用等を含めて税込33万円まで受領できる特例ができました（あくまで上限で、金額は業者との合意によります）。地方の実家など安い物件では、速算式より手数料が高くなることがあるため見積もりで確認してください。

出典: 国土交通省告示第949号（2024年7月1日施行）・国土交通省 宅地建物取引業法関係

よくある質問

相続した実家を売ると税金はいくらかかりますか？

売却価格から取得費（親が買った値段など）と譲渡費用（仲介手数料など）を引いた「譲渡所得」に課税されます。所有期間が5年超なら税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）です。相続の場合は親の取得日を引き継ぐため、ほとんどのケースで5年超の長期譲渡になります。空き家特例が使えれば譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、税金がゼロになるケースも多くあります。

親がいくらで買ったかわからないときはどうなりますか？

取得費が分からない場合は「売却価格の5%」を概算取得費にできます（国税庁タックスアンサーNo.3258）。例えば3,000万円で売れたら取得費150万円として計算します。実際の購入額が分かればそちらを使えるので、売買契約書や住宅ローンの資料が実家に残っていないか探す価値は大きいです。取得費が5%か実額かで税額が数百万円変わることがあります。

空き家特例（3,000万円控除）が使える条件は？

主な条件は、①昭和56年5月31日以前に建てられた家屋（マンション等の区分所有建物は不可）、②相続の直前に親（被相続人）が一人で住んでいた、③相続から売却まで空き家のまま（貸したり住んだりしていない）、④相続開始から3年後の年の12月31日まで、かつ2027年12月31日まで（現行法）に売却、⑤売却代金1億円以下、⑥家屋が耐震基準を満たすか、取壊して売る（2024年以降は売却後翌年2月15日までの耐震改修・取壊しでも可）、⑦配偶者・親子など特別な関係の人への売却でないことです。相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円になります。

取得費加算の特例とは？空き家特例と併用できますか？

相続税を払った人が相続開始から約3年10ヶ月以内（相続税の申告期限の翌日以後3年以内）に売却すると、払った相続税の一部を取得費に上乗せできる特例です（No.3267）。ただし空き家特例（3,000万円控除）とは併用できず、どちらか一方の選択になります。相続税を多く払った人は取得費加算、そうでなければ空き家特例が有利になるのが一般的ですが、境目のケースは税理士に試算してもらうのが確実です。

確定申告は必要ですか？住民税はいつ払いますか？

3,000万円控除や空き家特例は、確定申告をしなければ適用されません（控除の結果、税額がゼロになる場合でも申告が必要です）。申告は売却した翌年の2月16日〜3月15日。所得税はこのとき納付しますが、住民税分（5%または9%）は翌年度の課税となり、売却翌年の6月以降に納付が来ます。手取りを使い切らず住民税分を残しておくのが安全です。

出典一覧

※ 本ツールは概算です。建物の減価償却・取得費加算の額・共有名義の持分などは個別事情で変わるため、実際の申告額は税務署または税理士に確認してください。空き家特例の期限（2027年12月31日）は今後の税制改正で延長される可能性があります。

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